В Европе старые панельные дома успешно прошли реновацию: их не сносили, а реконструировали, повысив комфортность и рыночную стоимость. «Рефорум» спросил экспертов, почему Россия вместо этого сносит малоэтажные «панельки» и строит на их месте высотные дома (спойлер: потому что в России слишком бедное население).
Понятие «реновация» чаще всего связывают с панельными домами, построенными в середине прошлого века, когда эта технология стала популярной во всём мире. Особенно много такого жилья строили в России и Восточной Европе.
За рубежом мода на «панельки» прошла уже в 1970-е: они оказались не очень комфортными и недолговечными. В 1990-х началась массовая модернизация этих домов.
В Европе применяли несколько схем её проведения. Из зданий, которым требовалась серьёзная реконструкция – с перепланировкой квартир, демонтажом части помещений и пристройкой новых объемов, – людей временно выселяли, а потом возвращали обратно. Если можно было обойтись без этого, то жильцов оставляли в домах, устанавливая определённые ограничения на время строительных работ. Например, водопроводные коммуникации меняли в подъездах по очереди, а не сразу во всём доме. И тогда люди могли временно пользоваться водой в соседних квартирах.
Либо вкладывайтесь в улучшение дома, либо можете переселиться в недорогое жильё, а вашу квартиру займёт тот, кто готов заплатить за реновацию
В любом случае старались не срывать граждан с привычных мест обитания, предлагая им выбор: либо вкладывайтесь в улучшение дома, либо можете переселиться в недорогое жильё, а вашу квартиру займёт тот, кто готов заплатить за реновацию.
Схемы финансирования в разных странах в общем виде тоже были схожие. Малоимущие граждане освобождались от оплаты реновации, остальным государство оказывало помощь – например, предоставляло беспроцентные кредиты, субсидии.
Банки охотно кредитовали подобные проекты, а погашение кредита включалось в тариф квартплаты для жильцов. После модернизации здания становились более энергоэффективными, расходы жильцов на эксплуатацию сокращались, так что после включения в тариф платежей по кредиту квартплата вырастала незначительно.
Инвесторы также были заинтересованы в финансировании реновации. Скажем, в результате реконструкции в доме надстраивали два-три этажа, и затраты инвесторов окупались за счёт продажи дополнительных квартир. Чаще всего в подобные проекты вкладывались пенсионные фонды. Впрочем, высотность домов старались не менять, а нередко и срезали один-два этажа даже с пяти-семиэтажных «панелек»: в Европе в последние десятилетия предпочитают избегать высотного строительства.
Таким образом лет за 20 здесь прошло модернизацию практически всё панельное жильё. Лишь в исключительных случаях здания сносили: при редевелопменте всего квартала или если конструктив дома не подлежал улучшению.
До основанья, а затем…
В России заговорили о реновации в начале 2000-х, когда резко пошли вверх цены на нефть и экономика стала оживать. Европейский опыт реконструкции «панелек» выглядел очень привлекательно. В крупных городах реализовали несколько пилотных проектов по западному образцу. Но на этом всё и заглохло.
Тема реновации вернулась в новой версии: вместо реконструкции старые дома теперь идут под снос, их обитателей переселяют в другие квартиры, а на месте снесённых строят новое многоэтажное жильё. За счёт продажи квартир в них инвесторы и окупают свои затраты.
Ставить новый дом на старые коммуникации, работающие на износ, бессмысленно
Однако энергично эта программа продвигается только в Москве. В менее финансово состоятельных городах дела обстоят хуже. Даже в Петербурге программа реновации, принятая ещё в 2008 году, стартовала только в 2020-м. Власти обещали завершить её в 2018-м. Инвесторы программы должны были снести 1,2 тыс. жилых домов (там живет 150 тыс. человек), построив вместо них 8,4 млн м2 нового жилья и заселив в него 450 тыс. человек.
Но к сегодняшнему дню снесено только 89 домов, сдано в эксплуатацию лишь 1 млн кв. м нового жилфонда. Программу продлили до 2030 года.
В Екатеринбурге аналогичную программу утвердили год назад, она ещё фактически не заработала: нормативная база для этого готова не полностью. В большинстве регионов РФ такие программы ещё только обсуждаются.
Латать дыры
Везде механизм похожий: сносим старые малоэтажные дома и возводим высотные. Почему в России не работает европейская схема, которая предусматривает создание более комфортной городской среды без однотипных домов в десятки этажей?
«Дом – это вершина айсберга. Ставить новый дом на старые коммуникации, работающие на износ, бессмысленно. Экономически более выгодно снести всё и строить с нуля, а не мучиться, перекладывая коммуникации вновь и вновь», – считает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Он отмечает, что и сами кварталы советской застройки не удовлетворяют современным требованиям: в них узкие проезды, не предусмотрены места для парковки автомобилей, помещения для магазинов шаговой доступности, банков, аптек и прочей инфраструктуры.
«Здания, из которых переселяют россиян, крайне изношены. Панельные хрущёвки были рассчитаны на 20, максимум 30 лет эксплуатации. Да и в кирпичных пятиэтажках коммуникации уже безнадёжно изношены. Так что другого способа, как снести старое и взамен построить новое жильё, у нас зачастую не остаётся», – согласен с коллегой Алексей Коренев, аналитик ФГ «ФИНАМ».
Денег нет
Европейские схемы финансирования реновации тоже не подходят для России. «Состояние советских панельных домов в России хуже, чем было в Европе 20 лет назад. Чтобы его улучшить, нужны очень большие вложения. Население у нас слишком бедное, оно не потянет эти затраты, а государство не готово софинансировать такие проекты», – говорит Евгений Пургин, председатель Совета ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Петербурга.
Теоретически для этих целей можно было бы привлечь средства из фондов капремонта, куда стекаются платежи населения. Когда в 2000-х обсуждалось введение платы за капремонт, её сторонники уверяли, что средства таких фондов могут стать гарантией для привлечения банковских кредитов на реновацию жилья.
Однако госвласти, которые распоряжаются деньгами фондов, предпочитают направлять их на точечные работы: замену кровли, ремонт лифтов и т.д. Кроме того, если в середине 2010-х, когда в России была введена плата за капремонт, бюджеты РФ и регионов ощутимо помогали софинансировать эти работы, то теперь доля казны резко сократилась, а то и полностью исчезла.
Госвласти, которые распоряжаются деньгами фондов, предпочитают направлять их на точечные работы
Например, в Самаре принятая в 2018 году программа капремонта предполагала выделение из бюджета города в 2019-м, 2020-м и 2021 годах соответственно 28,3 млн, 85,2 млн и 88,5 млн рублей. Потом финансирование на 2020-2021 годы исключили. В Петербурге в 2015-2019 годах доля софинансирования капремонта из городского бюджета составляла 30-60%, в 2020-м её сократили до 2%, а в 2021-м до нуля.
Счётная палата РФ утверждает, что программы капремонта работают неэффективно, деньги разворовываются, а состояние жилфонда в результате действия этих программ не улучшается, а ухудшается.
Евгений Пургин говорит, что теоретически жильцы могут собирать деньги на капремонт на собственный банковский счёт и привлекать кредитные средства для самостоятельного проведения реновации домов. Но на практике этого не происходит: люди не хотят этим заниматься.
К тому же для этого надо заручиться согласием всех жильцов дома, а это практически невозможно, добавляет Алексей Коренев: «Да и непонятно, что в этой ситуации может служить обеспечением под займ. Само здание? А если по той или иной причине ТСЖ или ЖСК не смогут вернуть кредит, выселять жильцов? Нельзя: единственное жильё по закону изыматься не может».
Привлечение в капремонт средств инвестфондов он считает маловероятным. «Фонды у нас более-менее развиты только в сфере коллективного инвестирования. Но это для тех, у кого есть деньги. Большинство же россиян живёт от зарплаты до зарплаты. Быть может, когда-нибудь мы придём к подобным схемам финансирования реновации. Но точно не в ближайшее время», – уверен Коренев.
Валерий Летенков считает оптимальной ту схему, по которой идет реновация в Москве. В регионах она не работает, так как, по его мнению, среди региональных чиновников «очень много политиков, а не тех, кто может заниматься реальными делами».
Пургин полагает, что московская схема реновации может работать только в больших городах, где высокий спрос на жильё и оно дорогое. Это позволяет окупить затраты на расселение людей из старых домов. «Регионам же остается ждать, пока старые дома сами развалятся», – резюмирует Пургин.