Как избежать ипотечной катастрофы

Год с небольшим назад государство запустило программу льготной, под 6,5%, ипотеки. Последовавший ипотечный бум уже привёл к росту цен на жильё на 20–25%, что полностью обнулило выгоды граждан от программы. Слышны сигналы надвигающегося коллапса: почти треть россиян отказываются от уже одобренных кредитов, осознавая, что не смогут их погасить. «Рефорум» выяснил у экспертов, как, по их мнению, не допустить катастрофы – или хотя бы смягчить ситуацию.

Опасаясь отмены льготной ипотеки с 1 июля 2021-го, россияне пытаются вскочить в последний вагон и успеть кредитоваться по низким ставкам. «Даже покупатели из той категории, что обычно ждут снижения цен – и те спешат оформить ссуды под низкий процент», – констатируют в ГК «Балтийская недвижимость».

Разогретая в 2020 году ситуация продолжает накаляться: граждане берут ссуды на жильё со скоростью 780 млн рублей в час. В апреле в России выдано 195 000 кредитов на 560 млрд рублей – вдвое больше, чем годом ранее. За январь-апрель 2021-го оформлено на 35% больше ссуд, чем за тот же период 2020-го. И хотя цены продолжают подъём, Росреестр фиксирует увеличение спроса на жилье: на 27% за первый квартал текущего года.

Чтобы остановить ажиотаж, Центробанк РФ уже дважды в 2021 году повысил ключевую ставку (до 5%) и настаивает на отмене льготной ипотеки, так как она не делает жильё более доступным, а добавляет проблем всем участникам процесса: граждан загоняет в долговую яму, надувая ипотечный пузырь, банкам грозит массовыми банкротствами заёмщиков, а застройщикам – обвалом спроса на жильё.

Центробанк настаивает на отмене льготной ипотеки, так как она не делает жильё более доступным, а добавляет проблем всем участникам процесса

Без царя

Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, считает, что один из главных источников сложившихся проблем – отсутствие среднесрочных ориентиров развития отрасли: «Государство постоянно вмешивается в рыночные процессы развития, используя ипотеку в качестве инструмента социальной политики. Но у участников рынка нет понимания сроков и контуров этих политических решений».

Если бы участники были знакомы со стратегией развития строительной отрасли, социальной сферы, они понимали бы, как им планировать свою деятельность в перспективе. Но в стране таких ориентиров нет. Задачи, обозначенные в майских указах президента, не выполняются. И если раньше ответственные за их выполнение государственные структуры хотя бы пытались подогнать результаты под обозначенные цифры, то сейчас не делается и этого.

Например, целевые показатели объёмов годового ввода жилья не имеют никакой связи с действительностью. Согласно принятой в 2010 году госпрограмме «Жилище», в 2015-м застройщики России должны были ввести в эксплуатацию 90 млн кв м жилья. Но этот показатель не достигнут до сих пор: в 2020 году ввод составил 82,2 млн кв м. Программу несколько раз корректировали, меняя целевые ориентиры. Тем не менее майские указы 2018-го поставили новую цель: 120 млн кв м к 2024 году. Невыполнимость этой задачи была очевидна с самого начала, и в прошлом году президент Владимир Путин вновь переписал цели: теперь цифры 120 млн кв м новостроек предстоит достичь к 2030 году. Имеют ли эти планы реальные основания, эксперты сказать не берутся.

То же можно сказать и об ипотеке. «Господдержка ипотечного кредитования не всегда учитывает возможности рынка жилья. Дисбаланс спроса и предложения привёл к заметному росту цен в 2020 году. Возможный отказ от льготной ипотеки в 2021-м может произойти в момент, когда девелоперы произведут значительные инвестиции в новые проекты», – отмечает Хорьков.

Ипотека поддерживает спрос на рынке жилья, но качественно не развивает его. В условиях экономической стагнации она работает на качественное упрощение спроса, стимулируя прежде всего низкобюджетные покупки, говорит Хорьков. Это приводит к дисбалансу спроса на жилье: 50% рынка новостроек в России сосредоточено в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской области и Краснодарском крае. И политическое решение по льготной ипотеке усиливает этот дисбаланс.

Нужны не единые льготные условия для всех, а более тонкая настройка господдержки для каждого региона

Нужны не единые льготные условия для всех, а более тонкая настройка господдержки для каждого региона, формата жилья, типологии квартир, уверен Хорьков.

Надо сохранить льготную ставку для наиболее слабых в финансовом отношении регионов, где проживает преимущественно низкодоходное население, дополняют эксперты Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ (ЦКИ). По их мнению, следует также свести до минимума инвестиционные покупки жилья по льготной ипотечной ставке.

Долой монополизацию

Аналитик ГК «ФИНАМ» Игорь Додонов отмечает: причиной роста цен на недвижимость стал не только вызванный льготной ипотекой ажиотажный спрос, но и подорожание стройматериалов. По данным Росстата, в марте текущего года цемент стоил на 22,1% больше, чем год назад, кирпич – на 14,3%, металлы, применяемые в строительстве, подорожали на 30%. «Правительство уже принимает меры для стабилизации рынка стройматериалов. В частности, рассматривается возможность повышения пошлин на экспорт стальной продукции из страны. Это будет способствовать тому, что рост цен на недвижимость в стране если и не остановится, то по крайней мере существенно замедлится», – полагает Игорь Додонов.

Ещё одна причина роста цен, полагает он, – переход застройщиков в 2019 году на эскроу-счета: «Им пришлось прибегать к более дорогому банковскому фондированию, а рост цен на стройматериалы привел к повышению себестоимости строительства. Надо отметить и общую достаточно низкую прозрачность строительного сектора РФ, и его высокую монополизацию, что позволяет застройщикам дополнительно повышать цены и по полной извлекать выгоду из сложившейся ситуации».

Монополизация будет только усиливаться, так как этому способствует созданная в России конфигурация рынка. Например, государство долгие годы стимулировало привлечение на стройку трудовых мигрантов из бывших союзных республик. С ухудшением экономической ситуации в РФ и падением уровня доходов рабочих начался отток мигрантов, усилившийся в пандемию. Возникший дефицит рабочей силы ударил прежде всего по небольшим застройщикам, отмечают в ЦКИ: крупные компании смогли восполнить дефицит за счёт более дорогостоящих российских рабочих, которые не по карману мелким игрокам. Это подорвало позиции небольших компаний, которые и так с трудом пережили реформу, произошедшую в отрасли в последние годы, в частности, переход на эскроу.

Заёмщики теряют качество

А вот проблема ухудшения качества заёмщиков коснётся всех игроков рынка, прогнозирует Игорь Додонов. Запущенные в 2020 году банками программы реструктуризации ипотечных займов помогли избежать существенного увеличения просрочки по ипотеке, связанного со снижением платёжеспособности населения. Но во II полугодии этого года сроки послаблений для заёмщиков истекут, а доходы у многих так и не вырастут. Это приведет к увеличению просрочки по платежам.

Проблема ухудшения качества заёмщиков коснётся всех игроков рынка

Неизбежное следствие падения доходов населения – исчерпание базы платёжеспособных заемщиков, полагает Додонов. В итоге объём выдачи ипотечных кредитов в 2021 году сократится до 3,5-3,7 трлн рублей(в 2020-м было 4,3 трлн).

В ГК «Балтийская недвижимость» считают, что банкам нужно ужесточить требования к заёмщикам, чтобы отсечь потенциально неплатёжеспособных клиентов. «Риск ипотечного кризиса достаточно велик. К сожалению, не все оценивают свои возможности в долгой перспективе адекватно, видя шанс купить квартиру в кредит под такой процент», – признают в «Балтийской недвижимости».

Деньги едут за город

Екатерина Синельникова, заместитель директора департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург», считает одной из точек роста рынка загородную ипотеку. По её мнению, государству вместе с участниками рынка стоит проработать механизмы кредитования покупки и строительства индивидуального жилья, так как спрос на него в условиях пандемии вырос. «Многие оставили для сотрудников режим удалённой работы, поэтому требования к жилью у людей изменились. Им теперь не обязательно каждый день ездить в офис, зато понадобилось полноценное рабочее место. Для многих загородное жилье стало альтернативой городскому», – отмечает Синельникова.

Банки фиксируют рост спроса на загородную ипотеку: в январе-апреле 2021 года Сбербанк выдал 2,5 тыс. таких кредитов на 8 млрд рублей – рост в 3,5 раза в штуках и в 4,4 раза – в деньгах.

Однако это мизер по сравнению с кредитованием многоквартирного жилья, признает Екатерина Синельникова. Проблема в том, что механизм выдачи ссуд на загородные дома плохо проработан, такие продукты своим клиентам предлагают лишь несколько банков. Между тем, если сделать это приоритетом на государственном уровне, то кредитование вырастет на порядки.

Поделиться